El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (BOE 22.04.2020) ha aprobado un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo en el pago de las rentas de los alquileres de los contratos de arrendamiento para uso distinto del de la vivienda (locales, despachos …) – artículos 1 a 5-.
Entrada en vigor: 23/04/2020
· ¿QUIÉN PUEDE SOLICITARLO?
Autónomos y pymes que cumplan los siguientes requisitos:
1. Contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por un autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma (es decir, el 03/14/2020) en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos ( RETA).
b) Que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020 de declaración del estado de alarma o por órdenes dictadas al amparo del mismo.
c) Si la actividad no se ha visto directamente suspendida en virtud de lo anterior, será necesario acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, como mínimo, un 75%, en relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece este mes referido al año anterior.
2. Contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
a) No superar los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (es decir, que durante los dos últimos ejercicios, se cumplan como mínimos dos de las tres circunstancias: el total de partidas del activo no supere los 4.000.000 de euros, la cifra anual de negocio no supere los 8.000.000 de euros y el número medio de trabajadores durante el ejercicio no supere los 50).
b) Que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020 de declaración del estado de alarma o por órdenes dictadas al amparo del mismo.
c) Si la actividad no se ha visto directamente suspendida en virtud de lo anterior, será necesario acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, como mínimo, un 75%, en relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece este mes referido al año anterior.
· ¿COMO SE ACREDITAN LOS REQUISITOS?
El arrendatario debe acreditar el cumplimiento de los requisitos anteriores, frente al arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
a) Reducción de actividad.
Inicialmente, mediante una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, como mínimo, un 75%, en relación a la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
Si el arrendador lo requiere, el arrendatario le deberá enseñar sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad.
b) Suspensión de actividad.
Mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cierre de actividad declarada por el interesado.
· ¿CUAL ES EL PROCEDIMIENTO PARA SOLICITAR EL APLAZAMIENTO EXTRAORDINARIO EN EL PAGO DEL ALQUILER?
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o Arrendador empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluidos garaje y trasteros) o una superficie construida de más de 1500 m2
El arrendatario podrá pedir la moratoria al arrendador hasta el 23.05.2020, que este deberá aceptar, salvo que ya hubiera llegado a un acuerdo entre ellos de moratoria o reducción de renta.
La moratoria en el pago de la renta se aplicará de manera automática y afectará al período que dure el estado de alarma y en las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si el plazo fuera insuficiente en relación al impacto provocado por COVID-19, sin que se puedan superar los cuatro meses.
La renta se aplazará, sin penalización ni intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, a contar a partir del momento en que se supere la situación del apartado anterior o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses mencionado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento.
o Arrendador diferente de los anteriores.
El arrendatario podrá pedir el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta al arrendador hasta el 23.05.2020, siempre que el aplazamiento o una rebaja de la renta no hubiera ya acordado voluntariamente por las partes .
Las partes podrán disponer libremente de la fianza, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna mensualidad. El arrendatario deberá reponer el importe de la fianza en el plazo de un año desde el acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato si éste fuera inferior a un año.
· CONSECUENCIAS APLICACIÓN INDEBIDA DEL APLAZAMIENTO.
Los arrendatarios que se beneficien del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos, serán responsables de los daños y perjuicios producidos, así como de todos los gastos generados por la aplicación de esta medida, sin perjuicio de otras responsabilidades a que pueda dar lugar.
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